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  • Guillermo Diaz Socio Clickabogados

La P. Horizontal no es una sociedad comercial, es una persona jurídica de carácter civil.

Actualizado: mar 16


Mediante oficio No. 220-001595 del año 2006 la Superintendencia de Sociedades señaló la improcedencia de la aplicación de la normatividad de las sociedades comerciales a los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal así:

Ref.: La propiedad horizontal no es una sociedad comercial, es una persona jurídica de carácter civil, ajena a las atribuciones conferidas a esta Entidad. En primer lugar, como se evidencia confusión en la materia objeto de consulta, se hace necesario efectuar un breve análisis de las normas, pues mientras las sociedades comerciales y los asuntos societarios se encuentran regulados en el Estatuto Mercantil, el régimen de Propiedad Horizontal se condensa en la Ley 675/01, ordenamiento que escapa a la órbita de la competencia de esta Entidad, con el fin de que de acuerdo con los elementos de juicio que se aporten, proceda a resolver los interrogantes planteados o, por el contrario, acuda a la entidad competente para ello. En ese orden de ideas, nótese que las atribuciones de inspección, vigilancia y control – Arts. 83, 84 y 85 de la Ley 222 de 1995-, conferidas por el legislador a esta Superintendencia giran en torno a las sociedades comerciales, constituidas entre dos o más personas – naturales y/o jurídicas- mediante la entrega de sus aportes y suscripción del contrato correspondiente, el cual debe elevarse a escritura pública y luego registrarse en la Cámara de Comercio del domicilio social de la compañía. Sin perjuicio del tipo societario que se adopte, esto es, anónimas, de responsabilidad limitada, colectivas y en comandita simple y/o por acciones, a esta Entidad le corresponde velar porque en su constitución, funcionamiento y en el desarrollo del objeto social se ajusten a las previsiones y reglas previstas en el Código de Comercio y en la Ley 222 de 1995 y a los estatutos. Es así que la sociedad comercial, como persona jurídica independiente de los socios individualmente considerados (artículo 98 del C. de Co.), delibera y decide a través de la asamblea general de accionistas o la junta de socios, según el tipo adoptado, que como máximo órgano societario, de manera privativa e indelegable, le corresponde ejercer las funciones que de manera general señala el artículo 187 del C. de Co., en reuniones celebradas con sujeción a las prescripciones legales en cuanto a convocatoria y quórum se refiere – Art. 186 Ib.-. Situación bien diferente es la de los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, contenido en la Ley 675 de 2001, sistema que regula los derechos y obligaciones de los copropietarios de un edificio o conjunto, construido o por construirse. Téngase en cuenta que el artículo 3º de la Cit. Ley , sobre el “ Régimen de Propiedad Horizontal“ , lo define como un sistema jurídico que regula los derechos y obligaciones de los copropietarios de un edificio o conjunto, construido o por construirse, sometido al régimen de propiedad horizontal, que surge o se constituye como persona jurídica, conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular, a partir del registro de la escritura pública en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, cuyo objeto no es otro que administrar los bienes y servicios comunes y los asuntos de interés común de los propietarios de

bienes privados, entre otros (Arts. 4 y 32). Así, contrario a la naturaleza comercial de los entes societarios que inspecciona, vigila o controla esta Entidad, el artículo 33 de la mencionada ley, de manera expresa señala que la Propiedad Horizontal es una persona jurídica de naturaleza civil, por tanto sin ánimo de lucro, cuya denominación es la del edificio o conjunto y su domicilio es el municipio o distrito donde éste se localice; en tanto que el artículo 36 ibídem, al establecer los órganos de dirección y administración, define a la asamblea general de propietarios, la que se constituye por los propietarios o dueños de los bienes privados.

En ese orden de ideas, dado que la Propiedad Horizontal es una persona jurídica de naturaleza civil, no es posible la aplicación, ni siquiera vía analógica, de las normas y reglas que regulan la constitución y el funcionamiento de las sociedades comerciales, asunto que ha sido asignado al Ministerio del Medio Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial. Para mayor información e ilustración sobre los temas societarios, se sugiere consultar la página de Internet de la Entidad (www.supersociedades.gov.co) o los libros de Doctrinas y Conceptos Jurídicos publicados por la Entidad. En los anteriores términos se ha dado respuesta a su consulta, no sin antes manifestarle que los efectos del presente pronunciamiento son los contemplados en el artículo 25 del Código Contencioso Administrativo.

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