En esta entrada analizaremos de la responsabilidad civil, penal y administrativa que tienen los administradores de propiedad horizontal en el ejercicio de sus funciones, de conformidad a lo señalado en la Ley 675 de 2001, en los siguientes términos:
Señala el artículo 50 de la precitada normatividad frente a la responsabilidad de los administradores lo siguiente:
"ARTÍCULO 50. NATURALEZA DEL ADMINISTRADOR.
(...)
Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal.
(...)"
Del aparte citado es posible extraer lo siguiente:
1. Se establece una graduación del tipo de culpa por la cual responde el administrador frente a los perjuicios causados (culpa, leve, grave y dolo).
2. Se señala quienes son los sujetos pasivos de las conductas desplegadas por el administrador así:
- La persona jurídica de la copropiedad,
- Los propietarios y/o tenedores de los bienes privados que la conforman.
- Terceros afectados que no tengan relación directa con la propiedad horizontal.
3. Se determina la presunción legal de la culpa leve del administrador.
Teniendo en cuenta los ítems señalados, es posible concluir que el régimen de propiedad horizontal determina el tipo de culpa que se puede atribuir al administrador y quiénes son los sujetos pasivos de su conducta.
El artículo 63 del Código Civil define como culpa leve o descuido leve como:
"Es la falta de aquella diligencia y cuidado que los hombres emplean ordinariamente en sus negocios propios. Culpa o descuido, sin otra calificación, significa culpa o descuido leve. Esta especie de culpa se opone a la diligencia o cuidado ordinario o mediano"
Es por esto que la Ley impone a los administradores actuar con la debida diligencia, circunstancia que conlleva un esfuerzo mayor frente al manejo de los asuntos de la persona jurídica.
Marco legal entorno a la responsabilidad de los administradores
El marco legal colombiano dispone que una persona sea esta natural o jurídica debe responder por los perjuicios que le ocasione a otro, por vía de indemnización de los perjuicios ocasionados o imponiendo sanciones por los hechos generadores del daño. ahora bien frente a los tipos de responsabilidad que tienen los administradores, realizaremos una descripción general de los diferentes tipos de responsabilidad señalando sus elementos estructurales:
- Responsabilidad Civil contractual
La responsabilidad civil se configura a partir de un incumplimiento total, parcial, tardío o defectuoso de las obligaciones generadas en un contrato, en tal sentido es posible concluir que a los administradores de propiedad horizontal tienen este tipo de responsabilidad, toda vez que la Ley 675 de 2001 establece que para la vinculación del administrador, la copropiedad en cabeza del consejo debe suscribir el respectivo contrato.
- Responsabilidad extracontractual
Definen los doctrinantes la responsabilidad extracontractual como: "aquella responsabilidad que nace sin la existencia previa de un vínculo entre el causante del daño y la víctima. Su existencia se define a partir del daño, el nexo de causalidad y la culpa” señalando a su vez que: “La responsabilidad civil extracontractual es aquella que involucra la obligación de indemnizar los daños ocasionados sin que haya mediado un contrato. Responde al principio según el cual, nadie está obligado a soportar daño”
- Responsabilidad penal
La responsabilidad penal surge a partir de la conducta punible realizada por el actor, advirtiendo que para que esta tenga relevancia penal debe reunir los siguientes elementos según el Código Penal en los siguientes términos:
- Típica:
"ARTICULO 10. TIPICIDAD. La ley penal definirá de manera inequívoca, expresa y clara las características básicas estructurales del tipo penal"
- Antijurídica:
"ARTICULO 11. ANTIJURIDICIDAD. Para que una conducta típica sea punible se requiere que lesione o ponga efectivamente en peligro, sin justa causa, el bien jurídicamente tutelado por la ley penal.
- Culpable:
"ARTICULO 12. CULPABILIDAD. Sólo se podrá imponer penas por conductas realizadas con culpabilidad. Queda erradicada toda forma de responsabilidad objetiva"
Resulta preciso señalar que también es autor quien actúa como miembro u órgano de representación autorizado o de hecho de una persona jurídica, de un ente colectivo sin tal atributo, o de una persona natural cuya representación voluntaria se detente, y realiza la conducta punible, aunque los elementos especiales que fundamentan la penalidad de la figura punible respectiva no concurran en él, pero sí en la persona o ente colectivo representado.
Frente a las personas jurídicas que administran propiedades horizontales, vale la pena advertir que sobre estas no recae responsabilidad penal, sin sobre quien ejerce la representación legal de estas empresas administradoras.
- Responsabilidad Administrativa
La responsabilidad administrativa del administrador la abordaremos desde dos ópticas distintas bajo la perspectiva que estos asuntos son dirimidos por autoridades administrativas.
- Responsabilidad disciplinaria
Resulta preciso señalar que la administración de copropiedades es un oficio que aún no ha sido regulado por el legislador, en especial lo referente a los requisitos de idoneidad para ser ejercida como una profesión. Es así, que teniendo en cuenta que la labor de ser administrador de propiedad horizontal, puede ser ejercido por cualquier persona, podemos concluir que los administradores de propiedad horizontal carecen de un control y vigilancia efectiva sobre su actuar.
- Responsabilidad tributaria
El Estatuto Tributario señala de forma taxativa las responsabilidades tributarias que tienen los representantes legales frente al cumplimiento de los deberes formales que tienen las personas jurídicas (propiedades horizontales) que estos representan.
Adicionalmente señala la precitada normatividad la responsabilidad subsidiaria que tienen los administradores en el momento en el que se omita en el cumplimiento de los deberes en virtud del cargo que desempeñan de la siguiente manera:
"ARTÍCULO 573. RESPONSABILIDAD SUBSIDIARIA DE LOS REPRESENTANTES POR INCUMPLIMIENTO DE DEBERES FORMALES. <Fuente original compilada: L. 52/77 Art. 77> Los obligados al cumplimiento de deberes formales de terceros responden subsidiariamente cuando omitan cumplir tales deberes, por las consecuencias que se deriven de su omisión"
Adicionalmente la precitada normatividad, dispone que frente al pago de las sanciones correspondientes por retención existe solidaridad entre la persona natural encargada de hacer las retenciones, administrador, y la persona jurídica que tenga legalmente el carácter de retenedor, copropiedad en los siguientes términos:
"ARTICULO 371. CASOS DE SOLIDARIDAD EN LAS SANCIONES POR RETENCIÓN. Para el pago de las sanciones pecuniarias correspondientes, establécese la siguiente responsabilidad solidaria:
a. Entre la persona natural encargada de hacer las retenciones y la persona jurídica que tenga legalmente el carácter de retenedor;
b. Entre la persona natural encargada de hacer la retención y el dueño de la empresa si ésta carece de personería jurídica;
c. Entre la persona natural encargada de hacer la retención y quienes constituyan la sociedad de hecho o formen parte de una comunidad organizada"