¿Es viable la restitución de local comercial por realizar mejoras o reformas sin autorización?
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El Tribunal Superior de Medellín profirió sentencia el 30 de septiembre de 2026 en la que fijó pautas determinantes sobre el incumplimiento contractual en el arrendamiento comercial por la realización de mejoras, reformas y adecuaciones locativas. A continuación, analizamos las implicaciones legales de esta providencia frente a la conservación del inmueble, el alcance de las adecuaciones comerciales y la oponibilidad de las autorizaciones otorgadas por propietarios anteriores.
1- ¿Qué pasó en este caso?
Los arrendadores promovieron una demanda de restitución de inmueble arrendado contra una sociedad comercial arrendataria, pretendiendo la terminación del contrato con fundamento en dos causales: el supuesto pago extemporáneo de los cánones y la ejecución de reformas materiales sin autorización previa. En concreto, cuestionaron la apertura de un vano (puerta de comunicación) en un muro medianero que conectaba con una bodega contigua y la construcción de un mezanine interno en losa tipo placa fácil destinado al almacenamiento de mercancía.
En primera instancia, el juzgado civil del circuito negó íntegramente las pretensiones de la demanda. Concluyó que los pagos se habían cancelado conforme a la práctica habitual de las partes y que las obras correspondían a adecuaciones vinculadas al funcionamiento del negocio. Además, declaró probado un «abuso del derecho o uso de la justicia como mecanismo de coacción», al advertir que el litigio de desalojo se originó como retaliación tras fracasar las negociaciones para elevar sustancialmente el valor de la renta mensual.
Al apelar la decisión, los arrendadores sostuvieron que toda intervención física no autorizada expresamente por escrito habilitaba la terminación inmediata del negocio, sin necesidad de demostrar un daño estructural. Asimismo, censuraron la valoración de los dictámenes periciales y reprocharon la condena en costas y la declaratoria de abuso del derecho impuestas en su contra.
2- ¿Puede el arrendatario adecuar el local para la operación de su establecimiento de comercio?
El Tribunal recordó que, en sede mercantil, el contrato de arrendamiento y las instalaciones físicas no operan de forma aislada, sino que integran el establecimiento de comercio como conjunto organizado por el empresario para realizar los fines de su actividad (artículos 515 y 516 del Código de Comercio).
Al concebirse el arrendamiento comercial como el soporte material donde el comerciante despliega su empresa, el goce conferido habilita legítimamente al inquilino para realizar aquellas adecuaciones indispensables para la operación convenida. En consecuencia, las cláusulas que regulan la conservación y modificación del inmueble no pueden aplicarse bajo una rigidez puramente literal; deben armonizarse con la destinación económica del predio y con las necesidades funcionales del negocio.
3- ¿Qué diferencia existe entre reparaciones locativas, adecuaciones comerciales y ampliaciones?
La providencia estableció una distinción sustancial entre las distintas intervenciones que pueden ejecutarse en el predio arrendado:
Reparaciones locativas: Previstas en los artículos 1998 y 2028 del Código Civil, son aquellas que legal y consuetudinariamente buscan mantener el edificio en el estado en que se recibió o subsanar deterioros derivados del uso ordinario o descuido del ocupante. La Sala aclaró que ni el mezanine ni la apertura de la puerta encajan como reparaciones locativas, rectificando el criterio del juez de primera instancia.
Adecuaciones comerciales frente a ampliaciones: Levantar una plataforma interior desmontable o losa fácil (de aproximadamente 30 m²) para almacenar inventario optimiza el espacio volumétrico disponible, pero no configura técnica ni jurídicamente una «ampliación» de la edificación, en tanto no modifica el área exterior construida ni altera el diseño general de la estructura.
Modificaciones no estructurales: La apertura de un vano de paso en un muro medianero no acredita por sí misma una afectación estructural. Quien alega el incumplimiento contractual asume la carga técnica de probar que el elemento intervenido cumplía función de carga o que se vulneró la solidez y estabilidad del inmueble.
4- ¿La infracción de normas urbanísticas equivale automáticamente a un incumplimiento del contrato?
Los demandantes argumentaban que las obras carecían de licencia de construcción en los términos del Decreto 1077 de 2015 y que esa sola omisión administrativa estructuraba la causal de terminación.
La Sala Civil desestimó este planteamiento, precisando que el ámbito urbanístico y el ámbito contractual civil obedecen a órbitas independientes:
El régimen urbanístico determina si una intervención requiere licencia previa y acarrea eventuales sanciones policivas o administrativas.
El régimen civil juzga el cumplimiento de las obligaciones sinalagmáticas y la preservación sustancial de la cosa arrendada.
Por ende, la eventual falta de trámite de una licencia urbanística no confiere al arrendador la facultad automática de rescindir el contrato ni habilita el lanzamiento, salvo estipulación expresa en contrario o comprobación de daño estructural.
5- ¿Qué valor tienen las autorizaciones del dueño anterior y el silencio prolongado de los arrendadores?
Los demandantes alegaban que las reformas no contaban con su autorización por escrito y que resultaba improcedente presumir un consentimiento tácito.
No obstante, en el expediente reposaba una certificación expedida con anterioridad por quien para la época ostentaba la condición de propietario del inmueble, autorizando expresamente a la arrendataria para acometer "las mejoras y adecuaciones necesarias para su funcionamiento, con la finalidad de ejercer su actividad, entre otras...". El Tribunal estimó que, en virtud del derecho real de dominio (artículo 669 del Código Civil), el propietario dispone válidamente del bien y su autorización escrita surte plenos efectos legales, vinculando a los futuros compradores o cesionarios de la relación contractual.
Adicionalmente, bajo el principio de buena fe objetiva y la doctrina de los actos propios, el Tribunal consideró inadmisible que los nuevos arrendadores pretendieran terminar el contrato con fundamento en obras preexistentes y notorias, máxime cuando con posterioridad a su ejecución habían suscrito un otrosí de renovación por diez años adicionales sin consignar objeción alguna.
6- Decisión Final: ¿Confirmó o revocó el Tribunal?
En su parte resolutiva, la Sala Civil del Tribunal resolvió revocar parcialmente la sentencia de primera instancia en lo atinente a la conducta procesal, y confirmar en todo lo demás la desestimación de la demanda:
Revocó la declaratoria de la excepción de "abuso del derecho o uso de la justicia como mecanismo de coacción". El Tribunal razonó que la discrepancia previa sobre el canon no convierte en ilegítima la acción judicial, pues las obras materiales discutidas existían objetivamente y acudir a la administración de justicia es una prerrogativa constitucional amparada por la presunción de buena fe procesal (artículo 83 de la Carta Política).
Confirmó la desestimación absoluta de las pretensiones de restitución y de los llamamientos en garantía, manteniendo plenamente vigente el contrato de arrendamiento en beneficio de la empresa arrendataria.
Confirmó la condena en costas de primera instancia contra los arrendadores demandantes y los condenó en costas de segunda instancia, tasando las agencias en derecho en dos salarios mínimos legales mensuales vigentes.
Con este fallo, el Tribunal resolvió el problema jurídico central al determinar que las adecuaciones internas ejecutadas por el arrendatario para la operación de su establecimiento de comercio no configuran, por sí solas, un incumplimiento que justifique la terminación del contrato de arrendamiento. Al no constituir obras que equivalgan técnica ni jurídicamente a una ampliación o alteración estructural, correspondía a los arrendadores demostrar mediante una prueba pericial idónea un riesgo real sobre la estabilidad de la edificación.
Así mismo, la providencia consolida la eficacia de los permisos otorgados por quien ostentaba el derecho de dominio al momento de la obra, impidiendo que el cambio de propietario sirva de excusa para desconocer autorizaciones consolidadas en el tiempo, y delimita que el debate sobre licencias urbanísticas corresponde a la esfera administrativa y no faculta, por sí mismo, el desalojo en sede judicial civil.
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