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Solidaridad en el pago de cuotas de administración, excepciones, alcance y características.


En esta entrada abordaremos el alcance de la solidaridad entre el antiguo y el nuevo propietario en materia de cuotas de administración consagrado en el artículo 29 de la Ley 675 de 2001 en los siguientes términos:

1. Finalidad de las cuotas de la administración

Los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal en los términos señalados en la Ley 675 de 2001 comparten áreas y servicios de uso de utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros; por lo que se hace necesario para la administración y mantenimiento de estas causar una serie de erogaciones de índole económico que permitan la conservación, existencia y seguridad de los bienes comunes que integran el edificio o conjunto.

Las cuotas de administración son aprobadas por la asamblea general de copropietarios anualmente a partir de un presupuesto que presenta la administración de la copropiedad, en donde se presenta una relación de los gastos y necesidades de la copropiedad los cuales deben ser cubiertos con los dineros cancelados por los residentes del edificio o conjunto.

2. De la solidaridad en el pago de cuotas de administración

Señala el artículo 29 de la Ley 675 de 2001 que los propietarios de los bienes privados que integran el edificio o conjunto estarán obligados al pago de las expensas comunes causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal, señalando que existirá solidaridad en el pago de estos emolumentos entre el propietario anterior y el nuevo propietarios así como el tenedor a cualquier título del inmueble en los siguientes términos:

"ARTÍCULO 29. Participación en las expensas comunes necesarias. Los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal.

Para efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado.

Igualmente, existirá solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio.

En la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal, el notario exigirá paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes expedido por el Representante Legal de la copropiedad.

En caso de no contarse con el paz y salvo, se dejará constancia en la escritura de tal circunstancia, de la respectiva solicitud presentada al administrador de la copropiedad y de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas que existan con la copropiedad.

(...)"

No obstante lo anterior, es preciso señalar que existe una excepción a ese principio de solidaridad en el pago de cuotas de administración entre el propietario antiguo y el nuevo propietario, a partir de la expedición del régimen de insolvencia para personas naturales no comerciante contenido en la Ley 1564 de 2012, toda vez que si un copropietario se somete a este procedimiento y no logra un acuerdo con sus acreedores, se dará inicio al trámite de liquidación patrimonial el cual conlleva que se adjudiquen a estos los bienes de propiedad de este con el fin de cubrir las obligaciones pendientes de pago; circunstancia que conlleva a que el inmueble cambie de propietario, debiéndose regir en consecuencia a las reglas para su adjudicación contempladas en el artículo 571 del código general del proceso las cuales expresan entre otros aspectos lo siguiente:

"Artículo 571. Efectos de la adjudicación. La providencia de adjudicación produce los siguientes efectos:

(…)

3. Para la transferencia del derecho de dominio de bienes sujetos a registro, bastará la inscripción de la providencia de adjudicación en el correspondiente registro, sin necesidad de otorgar ningún otro documento. Dicha providencia será considerada sin cuantía para efectos de impuestos y derechos de registro, sin que al nuevo adquirente se le puedan hacer exigibles las obligaciones que pesen sobre los bienes adjudicados o adquiridos, como impuestos prediales, valorizaciones, cuotas de administración, servicios públicos o en general aquellas derivadas de la condición de propietario.

(...)"

A partir de lo expuesto anteriormente tenemos que al nuevo propietario no se le puede generar cobro alguno por concepto de cuotas de administración una vez le es adjudicado el inmueble como consecuencia de un trámite de liquidación patrimonial contemplado en el régimen de insolvencia para personas naturales no comerciantes.

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