La inquietud planteada en el titulo de la presente entrada, la formulamos con el fin de aclarar a nuestros lectores la forma en la cual un propietario de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal puede determinar si cuenta con asignaciones exclusivas de algunas zonas comunes de su conjunto y/o edificio.
¿Que refiere la Ley 675 de 2001 frente al particular?
Señala el articulo 22 de la ley 675 de 2001 que podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de inmuebles privados bienes comunes que no sean necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio general, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, que por su localización puedan ser disfrutados por estos.
Ahora bien, resulta señalar que al propietario a quien se le asigne tales usos exclusivos se les impone entre otras las siguientes obligaciones señaladas en la Ley 675 de 2001:
1. No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.
2. No cambiar su destinación.
3. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aun bajo uso legítimo, por paso del tiempo.
4. Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general.
Aspectos relevantes
- La asignación de un bien común para uso exclusivo de un propietario debe contar con una aprobación del 70% de la totalidad de los coeficientes que integran la copropiedad.
- El propietario inicial y/o constructor no podrá vender el derecho de uso exclusivo sobre bienes comunes.
- EL uso exclusivo asignado a un copropietario debe constar en el reglamento de propiedad Horizontal.
¿Que refiere la jurisprudencia frente al caso?
En sede de tutela la Corte Suprema de Justicia - Sala Civil Radicado STC1515-2019, resolvió un conflicto presentado entre una copropiedad que decidió realizar una modificación a una zona común (cubierta) y un copropietario que a su juicio contaba con un uso exclusivo de esta zona común, que por lo tanto no se le podía desconocer el derecho adquirido con el que contaba.
Invocó el propietario como principal argumento de defensa lo siguiente:
"los constructores del edificio concibieron este espacio de uso exclusivo a favor del apartamento 103, en atención al diseño mismo del apartamento, que es prácticamente una caja de vidrio transparente con vista al jardín y también con vista desde el jardín hacía el apartamento, y que desde la fecha de la construcción del edificio hasta hace 2 años, tanto la copropiedad como los vecinos, habían aceptado esta situación sin reparo alguno y mucho menos sin haber acudido a acción judicial alguna tendiente a desconocer el uso exclusivo de esta zona común por parte de [las accionantes] (…)”.
Frente al argumento expuesto la Corte Suprema de Justicia - Sala Civil señaló lo siguiente:
“(…) Se recuerda que la escritura pública 631 del 12 marzo de 1990 (primer reglamento) al determinar las unidades privadas (art. 16) se refirió al apto 103 señalando su área y agregando un área libre privada total de 17.57 m2 (…) que no incluye en modo alguno los 180 m2 de la terraza en discusión, ni estableció en parte alguna que ésta sea de uso exclusivo de dicho apartamento, o privativo, dado que la anterior expresión no se utilizaba ni se reconocía jurídicamente (…)”
Así las cosas y en concordancia del análisis por parte de la Corte Suprema de Justicia es posible concluir que si el reglamento de propiedad horizontal del Edificio no establece que un propietario posee el uso exclusivo de una zona común especifica, la mera tolerancia de los demás copropietarios en el uso de esta o el diseño del inmueble no hace presumir la existencia de algún tipo de exclusividad por parte del propietario sobre alguna zona común.