Reparaciones al inmueble que le competen a cada una de las partes del contrato de arrendamiento
El Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín - Sala Cuarta de Decisión Civil, mediante decisión proferida el 01 de noviembre de 2022 en un proceso de Responsabilidad Civil Extracontractual con radicado 05001 31 03 014 2019 00523 01 y ponencia del Magistrado Julián Valencia Castaño, se analizan las reparaciones que le competen a cada una de las partes en un contrato de arrendamiento de inmueble, teniendo en cuenta los siguientes aspectos:
1. De la responsabilidad civil extracontractual
Cuando alguien causa daño a otro, por vía de principio, compromete su responsabilidad, debiendo indemnizar los perjuicios que por su delito o culpa haya causado.
2. Fuentes generadoras de responsabilidad civil extracontractual
Nuestro derecho reconoce como fuentes generadoras de responsabilidad civil extracontractual, la proveniente del hecho propio, la derivada del hecho ajeno y la resultante de las cosas, sean estas animadas o inanimadas. En todo caso, cualquiera que sea la fuente generatriz de la responsabilidad, la parte demandante debe tener como cosa suya, la demostración de todos y cada uno de los elementos estructurales de la figura, esto es:
i) un hecho dañoso.
ii) un daño.
iii) el nexo causal entre este y aquel.
iv) la culpa.
3. Reparaciones que le competen a cada una de las partes del contrato de arrendamiento
3.1. Reparaciones a cargo del arrendador:
Corresponde al arrendador las reparaciones necesarias, que a la luz del artículo 1985 del C.C., son aquellas tendientes a mantener la cosa arrendada en buen estado, sin embargo, también le corresponderán las reparaciones locativas, cuando los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada.
De tal suerte que el arrendador es el que debe costear las reparaciones que el inmueble requiera, causadas por el uso normal de la cosa, o por la acción de los vientos, del sol de la lluvia, etc., pues si no se hacen, el bien no permanecerá en condiciones de servir al fin convenido. De ahí que tanto en vivienda como en otro tipo de inmueble, el arrendador deba correr con los costos de la pintura, reparación de cañerías, mantenimiento de impermeabilizaciones, pues tales reparaciones son necesarias para que el bien continúe prestando el servicio que le corresponde.
De tales reparaciones se excluyenlas que de acuerdo con la ley (o la costumbre) sean de cargo del arrendatario, pues se producen por su culpa o la de sus dependientes, que son las llamadas reparaciones locativas (artículo 1998, ib.).
3.2. Reparaciones a cargo del arrendatario
Al arrendatario le corresponden las reparaciones locativas, que son aquellas que se deben efectuar por el deterioro que se genera por culpa de este o de sus dependientes, aunque, de todos modos, agrega el tribunal, que si un daño que deba arreglar el arrendador llega a ser conocido o debido conocer por el arrendatario, del cual podrían presentarse derrumbes o caídas de los materiales que componen la edificación con mucha posibilidad de daños a las personas y a las cosas, pero éste nada le informa al arrendador, entonces, en ese evento, también podría responder por faltar al deber de solidaridad social, en la evitación de daños a las personas.
4. Que se entiende por reparaciones locativas
El artículo 10 del decreto 1469 del 2010, hoy compilado por el decreto 1077 de 2015 “…Por medio del cual se expide el Decreto Único Reglamentario del Sector Vivienda, Ciudad y Territorio…” explica en su artículo 2.2.6.1.1.10, lo que se entiende por reparaciones locativas y esto se lee:
“Se entiende por reparaciones o mejoras locativas aquellas obras que tienen como finalidad mantener el inmueble en las debidas condiciones de higiene y ornato sin afectar su estructura portante, su distribución interior, sus características funcionales, formales y/o volumétricas. No requerirán licencia de construcción las reparaciones o mejoras locativas a que hace referencia el artículo 8 de la Ley 810 de 2003 o la norma que lo adicione, modifique o sustituya.
Están incluidas dentro de las reparaciones locativas, entre otras, las siguientes obras: el mantenimiento, la sustitución, restitución o mejoramiento de los materiales de pisos, cielorrasos, enchapes, pintura en general, y la sustitución, mejoramiento o ampliación de redes de instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas, telefónicas o de gas. Sin perjuicio de lo anterior, quién ejecuta la obra se hace responsable de: 1. Cumplir con los reglamentos establecidos para la propiedad horizontal y las normas que regulan los servicios públicos domiciliarios. 2. Prevenir daños que se puedan ocasionar a terceros y en caso de que se presenten, responder de conformidad con las normas civiles que regulan la materia. 3. Cumplir con los procedimientos previos, requisitos y normas aplicables a los inmuebles de conservación histórica, arquitectónica o bienes de interés cultural.”
Por ley, entonces, las partes tienes obligaciones que cumplir durante su ejecución entre otras, la de: i) entregar al arrendatario la cosa arrendada, ii) mantener la cosa en buen estado para el fin que ha sido destinada, obligación anclada en el artículo 1982 del C. Civil. 0 Correlativamente, el arrendatario debe: i) usar las cosas en los términos del contrato, ii) conservar la cosa arrendada, iii) efectuar las reparaciones locativas y, obviamente, iv) pagar el canon de arrendamiento en los términos estipulados.
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