La Corte Constitucional con ponencia del Magistrado Dr. Jorge Enrique Ibáñez Najar mediante sentencia en sede de tutela con radicado No. T-8.244.789, analiza el el derecho al debido proceso que tienen los residentes en inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal en la adopción de decisiones por parte de los órganos de administración de una copropiedad, teniendo en cuenta los siguientes aspectos:
1- El derecho al debido proceso en la adopción de decisiones por parte de los órganos de administración de una copropiedad
La dirección y administración del régimen de propiedad horizontal, entendido como la “forma de dominio que implica, por un lado, la propiedad exclusiva sobre una parte del inmueble bien sea un apartamento, un piso o un local comercial, y por otro, la propiedad común de las áreas sociales, necesarias para la existencia, seguridad y conservación del edificio”, corresponde a la Asamblea General de copropietarios, al Consejo de Administración y al Administrador de la persona jurídica. Para el efecto, cada uno de estos tiene asignadas funciones diferentes y de colaboración mutua, cuya misión consiste en velar por la armónica y sosegada convivencia de los residentes del edificio o conjunto.
2- Límites a las funciones de los órganos de la administración.
Como se desprende de la normativa aplicable y de la jurisprudencia sobre la materia, el papel de los órganos de dirección y administración de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal está ligado especialmente al manejo responsable de las áreas comunes y a la prudente utilización de las áreas privadas por parte de los residentes. Por lo que, según lo ha explicado la Corte “la Administración de un centro residencial, cuya función únicamente recae sobre las áreas comunes y de ninguna manera puede extenderse a las privadas, desborda el campo de sus atribuciones cuando obstaculiza o impide a los habitantes de las unidades de aquél ejercer los derechos individuales que les corresponden.”
A fin de conocer los limites en el ejercicio de sus labores, la Ley 675 de 2001, en su artículo 51, distribuyó las competencias entre los diferentes órganos de la copropiedad, y asignó a los Administradores un considerable número de tareas, como por ejemplo: i) la administración inmediata del edificio; ii) cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración; iii) notificar a los propietarios las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración; iv) hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones del reglamento o manual; entre otras. De manera que, la Administración puede ejecutar una amplia gama de actividades que le permitan atender de manera razonable sus cometidos y, en esa medida, “tiene un amplio ámbito de injerencia sobre las zonas comunes” mayor que el que puede desplegar sobre los bienes de dominio particular.
No obstante, su labor, como la de los demás órganos de la copropiedad, está sujeta a ciertos parámetros constitucionales y legales entre los cuales sobresale el respeto a los derechos fundamentales de los residentes. La Corte ha manifestado que “si bien las Asambleas de Copropietarios gozan de ciertas competencias para la consecución del interés general, las cuales puede desempeñar directamente o delegar en el Consejo de Administración, también lo es que el ejercicio de tales atribuciones debe ajustarse a la Constitución” Así, estos órganos no pueden convertirse en reguladores de los comportamientos de los residentes, salvo en los casos en que, exista un riesgo para la seguridad del conjunto o la armónica convivencia de los vecinos.
Esto adquiere especial relevancia en los casos en que las decisiones de la administración afectan o limitan el ejercicio de los derechos de los niños, niñas y adolescentes, sujetos de especial protección constitucional, toda vez que, estos se encuentran en proceso de formación (física, intelectual y moral) y en etapa de consolidación de su personalidad. En dichos casos, la Corte ha señalado que cualquier comportamiento o travesura no puede ser objeto de reproche o catalogada como falta por los encargados de la administración. Aunque los órganos de administración deben velar por la seguridad comunitaria y por la tranquilidad de los residentes, por ejemplo, mediante los libros de registro para dejar constancia de los acontecimientos que puedan amenazarla, la Corte entiende que, en el caso de los menores de edad, solo aquellos comportamientos que atenten o amenacen de forma clara la seguridad o armonía de la copropiedad pueden ser objeto de una eventual investigación y, llegado el caso, de sanción.
En consecuencia, se tiene que el papel de los órganos de dirección y administración de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal está ligado especialmente al manejo responsable de las áreas comunes. Para el cumplimiento de esta función, estos órganos tienen una serie de atribuciones que solo podrán utilizar en la medida en que resulten razonables, sin que les sea permitido actuar como reguladores de los comportamientos de los residentes, salvo que exista un riesgo para la seguridad del conjunto o la armónica convivencia de los vecinos. En particular, en los casos que involucren el actuar de niños, niñas y adolescentes, los órganos de administración solo podrán investigar y sancionar aquellos comportamientos que atenten o amenacen de forma clara la seguridad o armonía de la copropiedad.
3- Posibilidad de los particulares de imponer sanciones conforme a los reglamentos de propiedad horizontal.
Según la Ley 675 de 2001, las personas jurídicas organizadas bajo dicho régimen tienen la facultad de crear sus propios reglamentos para armonizar el dominio privado con los espacios públicos o comunes. Tales reglamentos regulan los derechos y obligaciones de los copropietarios y establecen cuáles actividades se encuentran permitidas en los espacios de uso común, además de las formas para financiar su mantenimiento. Al respecto, la Corte ha señalado que los reglamentos deben siempre enmarcarse dentro de la legalidad propia del Estado de Derecho y respetar los derechos de los copropietarios, terceros y demás sujetos interesados, por lo que ha estudiado varios casos relacionados con el ejercicio indebido de dicha facultad. Además, ha hecho énfasis en que los principios y reglamentos de las copropiedades no pueden generar actuaciones arbitrarias y discriminatorias, o desconocer el derecho al debido proceso de los copropietarios.
De lo expuesto se observa que, si bien los órganos de administración cuentan con amplias facultades de autorregulación, las cuales les permiten adoptar sus propios reglamentos e imponer sanciones, estas también tienen un claro límite en el respeto por los derechos fundamentales de los destinatarios de su aplicación, incluida la garantía del debido proceso.
4. Fundamento constitucional
El artículo 29 de la Carta prevé que dicha garantía constitucional debe ser respetada en toda clase de actuaciones judiciales y administrativas, incluidas las relaciones entre particulares, en especial en aquellos escenarios en los que estos tienen la facultad de imponer sanciones. La Ley 675 de 2001 señala expresamente que los procesos sancionatorios deben respetar el debido proceso y, en su artículo 60, dispone que para la imposición de sanciones se deben seguir los procedimientos contemplados en el reglamento interno, garantizar el derecho de defensa, contradicción e impugnación, valorar la intención que se tuvo al realizar el acto, la posible imprudencia o negligencia del infractor, y tener en cuenta circunstancias atenuantes. Así mismo, señala que para imponer una sanción “se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.”
5. Desarrollo jurisprudencial
La jurisprudencia ha identificado que en las actuaciones sancionatorias que adelanten los particulares como mínimo se debe garantizar:
“(i) el principio de legalidad, de manera que el procedimiento se sujete a las reglas contenidas en el reglamento o cuerpo normativo respectivo; (ii) la debida motivación de la decisión que atribuye efectos jurídicos a la conducta de quien es sujeto de sanción; (iii) la publicidad e imparcialidad en las etapas del trámite; (iv) la competencia estatutaria del organismo decisorio; y (v) el derecho a la defensa y contradicción” En otras palabras, “toda sanción demanda parámetros de razonabilidad de tal manera que persiga un fin legítimo, sea idónea para su realización y no se refleje como desproporcionada en términos de costo-beneficio.”
Así,
“[Sólo] pueden ser objeto de sanción aquellas conductas que atiendan parámetros de proporcionalidad y razonabilidad y guarden relación directa con la seguridad o la armónica convivencia de los residentes”, por lo que no será suficiente con que estas estén previstas en el manual de convivencia.
En consecuencia, aunque el reglamento de la copropiedad “constituye un negocio jurídico mediante el cual las partes, en condiciones de igualdad, pactan libremente las estipulaciones correspondientes y deciden sobre los derechos disponibles”, este no puede comprometer derechos constitucionales fundamentales, sino que debe atenerse a unas reglas mínimas de proporcionalidad, razonabilidad y objetividad, ajustadas a los mandatos constitucionales, a fin de garantizar la convivencia pacífica entre copropietarios y vecinos. El contenido del reglamento no podrá ir más allá de la regulación de los derechos que exige mantenimiento de la comunidad, y de aquello que resulte necesario para su existencia, seguridad y conservación. De manera que, no podrán ser oponibles cláusulas relativas a derechos que no trascienden el ámbito de lo privado y que, por tanto, formen parte del núcleo esencial de los derechos a la intimidad o la autonomía privada. Contrario sensu, los derechos que trascienden ese espacio íntimo pueden ser objeto de regulación más amplia, siempre bajo los parámetros que imponen los principios y valores del ordenamiento constitucional.
6- Conclusión
Los reglamentos de propiedad horizontal y los manuales de convivencia constituyen un acto de voluntad de la Asamblea General como resultado del ejercicio del derecho a la propiedad de sus integrantes. Los deberes, obligaciones, derechos y sanciones que en ellos se incluyan deben resultar acordes con la Constitución y la ley, en especial, con los derechos fundamentales de aquellos que se ven cobijados por sus normas. En cuanto al alcance de las sanciones, es preciso señalar que estas deben atender a los parámetros de razonabilidad y proporcionalidad, previa determinación de un fin legítimo que las justifique. En todo caso, cualquier limitación al núcleo esencial de los derechos a la intimidad y a la autonomía privada de los residentes que se derive de estas, debe: i) ser excepcional; ii) tener por objeto garantizar la convivencia pacífica y la seguridad entre copropietarios y vecinos; y iii) garantizar previamente el debido proceso, esto es, que la actuación que se siga esté sujeta a reglas claras, sea pública e imparcial, concluya en una decisión debidamente motivada, y garantice los derechos de defensa y contradicción.
(Citas textuales)