• Guillermo Diaz Socio Clickabogados

Contratos de arrendamiento en materia comercial en tiempos de Coronavirus, escenarios de negociación

Actualizado: abr 12



Teniendo en cuenta la situación actual que afronta el mundo y especialmente Colombia por la declaratoria de emergencia a partir del COVID - 19, se presenta una incertidumbre puntual sobre la duración de dicha situación y los efectos que esto generará.


Es por esto que en Clickabogados & Asociados trabajamos para plantear posibles escenarios de solución frente las inquietudes formuladas por comerciantes que se preguntan que ocurrirá si no pueden realizar el pago del canon de arrendamiento de sus locales y/o oficinas. Entre tanto los arrendadores dudan sobre lo que deben hacer si sus arrendatarios no pueden pagar los arrendamientos.


Plantear escenarios y soluciones absolutas a los empresarios en este momento resulta difícil, toda vez que depende de múltiples variables como el tipo de contrato suscrito, la duración del estado de emergencia y si el local u oficina ha permanecido cerrado totalmente entre otros aspectos.


Desde el punto de vista jurídico consideramos viable acudir a la doctrina que desarrolla la "Teoría de la imprevisión" o "rebus sic stantibus" que permite realizar modificaciones a los contratos cuando se presentan circunstancias extraordinarias, imprevistas o imprevisibles que alteren o agraven la prestación de futuro cumplimiento de lo pactado. nuestra legislación desarrolla esta teoría en el artículo 868 del Código de Comercio que frente al particular expresa lo siguiente:


"ARTÍCULO 868. <REVISIÓN DEL CONTRATO POR CIRCUNSTANCIAS EXTRAORDINARIAS>. Cuando circunstancias extraordinarias, imprevistas o imprevisibles, posteriores a la celebración de un contrato de ejecución sucesiva, periódica o diferida, alteren o agraven la prestación de futuro cumplimiento a cargo de una de las partes, en grado tal que le resulte excesivamente onerosa, podrá ésta pedir su revisión.

El juez procederá a examinar las circunstancias que hayan alterado las bases del contrato y ordenará, si ello es posible, los reajustes que la equidad indique; en caso contrario, el juez decretará la terminación del contrato.

Esta regla no se aplicará a los contratos aleatorios ni a los de ejecución instantánea"

Para dar aplicación de este artículo se requiere el cumplimiento de tres requisitos:


  1. Existencia de una circunstancia extraordinaria que altere el cumplimiento del contrato,

  2. Que la situación sea imprevista o imprevisible. y

  3. Qué se genere un desequilibrio desproporcionado y excesivamente oneroso.


En términos generales podemos decir que a partir de la declaratoria del estado de emergencia por el gobierno nacional es posible dar aplicación de este artículo, sin embargo es preciso realizar las siguientes aclaraciones para evitar confusiones.


  • No implica una extinción, rescisión o resolución del contrato, es solo una modificación a este buscando equilibrarlo.

  • Es necesario distinguir que este artículo hace referencia a que la obligación no ha sido completamente incumplida, sino que resulta excesivamente onerosa.

  • No opera de forma automática, por lo que no es posible exigir al arrendador que reduzca el valor del canon de arrendamiento, en tal sentido resulta necesario llegar a un acuerdo para su aplicación.

  • Si no existe acuerdo debe acudirse por vía judicial a la revisión del contrato, circunstancia que depende de la postura que asuman los jueces la cual puede variar de un caso a otro.


Desde el punto de vista de Clickabogados & Asociados, consideramos que para que los jueces acepten la aplicación del artículo 868 del Código de Comercio por la situación que se viene presentando por el tema del COVID - 19, debe probarse que las consecuencias económicas son de tal magnitud, que incrementen de tal forma el riesgo de no cumplir el contrato si no se modifica y que sean prolongados en el tiempo y no solo dificultades temporales.


Entorno a la aplicación de este artículo del Código de Comercio debemos ser prudentes, señalando que existen diversas formulas de índole contractual que pueden ser aplicadas teniendo en cuenta la situación en la que se encuentra el país, resultando procedente la modificación de contratos, reduciendo el valor del canon de arrendamiento, su duración, eliminar clausulas penales mientras perdure el estado de emergencia, advirtiendo que todas estas formulas deben pactadas de mutuo acuerdo.


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