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  • Foto del escritorGuillermo Diaz Socio Clickabogados

Requisitos para que la promesa de compraventa sea válida y eficaz


El Tribunal Superior de Buga - Sala Quinta de Decisión Civil, mediante decisión proferida el 19 de abril de 2024, decide recurso de apelación formulado contra la sentencia proferida por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Palmira en un proceso Verbal – de cumplimiento de contrato y ponencia de la magistrada Bárbara Liliana Otero Ortiz, en donde se analizan los requisitos generales y específicos previstos en la ley para que una promesa de compraventa sea valida y eficaz, teniendo en cuenta los siguientes aspectos:


1. Requisitos para que la promesa de celebrar un contrato sea válida y eficaz


La promesa de celebrar un contrato, para que sea válida y eficaz, debe satisfacer, tanto los requisitos generales previstos en el artículo 1502 del Código Civil, como los específicos, consagrados en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887. De incumplirse alguno de estos elementos, “con alegación o sin ella, le corresponde al juzgador declarar la nulidad”2, de conformidad con lo previsto en el artículo 1742 ibidem.


Así entonces, la norma exige:


(i) que la promesa conste por escrito;


(ii) que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el ordenamiento jurídico;


(iii) que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; y


(iv) que se determine de tal suerte que el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.



2. ¿Quién esta legitimado para solicitar el cumplimiento del contrato?


La legitimación en la causa para solicitar el cumplimiento del contrato, como una de las alternativas previstas en el artículo 1516 del Código Civil. Textualmente, el artículo citado prescribe:


“en los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios”.


3. Requisitos para que salga avante la resolución o cumplimiento del contrato


Para que salgan avante las pretensiones de resolución o cumplimiento de contrato, con la correspondiente indemnización de perjuicios, contempladas en el artículo 1546 del Código Civil se requiere:


(i) acreditar la existencia de un contrato bilateral, y en consecuencia definir con claridad las obligaciones a que cada parte estaba constreñida,


(ii) que quien demande la pretensión resolutoria haya cumplido, o que a lo menos se haya allanado a cumplir sus obligaciones en el tiempo y modo convenido; y


(iii) que exista un incumplimiento culposo y significativo por parte del demandado.


De otro lado, cuando el demandante no logra demostrar el acatamiento de sus obligaciones, el asunto puede situarse en la hipótesis de incumplimiento recíproco y simultáneo, caso en el cual procede la resolución, pero sin indemnización de perjuicios, ni cobro de la cláusula penal.


Finalmente, en lo que concierne a la pretensión de cumplimiento, las últimas sentencias de la Corte Suprema de Justicia permiten concluir que se mantiene la doctrina relativa a que el demandante debe haber honrado sus compromisos o haberse allanado a hacerlo, aun en el supuesto de que su contraparte no lo haya hecho previamente.



Conozca el texto completo de la demanda:

SSCF-41-24
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