Compartimos en esta entrada el concepto No. 1-2021-011289 emitido por el Consejo Técnico de la Contaduría Publica, mediante el cual se resuelve una consulta puntual frente al posible detrimento patrimonial que se genera en una copropiedad cuando el administrador y/o el consejo de administración realizan condonación de intereses a residentes morosos sin contar con autorización de la asamblea general de copropietarios, en los siguientes términos:
"CONSULTA (TEXTUAL)
“(…) el pasado domingo 11 de abril de 2021, se llevó a cabo la Asamblea General de propietarios del conjunto donde yo resido, en el informe de revisoría fiscal indica que hubo un detrimento patrimonial por más de $ 41.000.000 por la condonación de interés moratorios parte del Administrador y el Consejo de Administración sin autorización de la Asamblea General, la contadora del conjunto y el Administrador manifestaron que NO HUBO DETRIMENTO PATRIMONIAL, por lo que solicito de manera respetuosa me indiquen cual es la realidad del asunto y que procedimiento se deber seguir de ser confirmado el detrimento patrimonial. (…)”
CONSIDERACIONES Y CONCEPTO
Con respecto a la solicitud del peticionario, la Ley 675 de 2001 establece la forma como se debe proceder respecto de los intereses de mora que se causan a cargo de los deudores morosos, la disminución o condonación de los intereses de mora, sin perjuicio de que ellos sean registrados por fuera de balance, en cuentas de memorando, es una función que corresponde a la Asamblea General de Copropietarios, por ello, si esta decisión ha sido tomada por el administrador o los miembros del Consejo, se origina un incumplimiento de las disposiciones legales. El artículo 30 de dicha ley indica lo siguiente:
“ARTÍCULO 30. INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE EXPENSAS. El retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior. Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto. El acta de la asamblea incluirá los propietarios que se encuentren en mora.
Parágrafo. La publicación referida en el presente artículo solo podrá hacerse en lugares donde no exista tránsito constante de visitantes, garantizando su debido conocimiento por parte de los copropietarios.”
Respecto de este tema, este consejo recomienda que en las notas a los estados financieros se incorpore un mayor detalle sobre los saldos adeudados por los copropietarios, separando dentro de ella, los importes totales y parciales de cuotas ordinarias y extraordinarias, así como de los intereses de mora y otras deudas de los copropietarios, ello sin perjuicio de que la entidad haya decidido contabilizar los intereses de mora en cuentas de memorando o de control; en esta nota, también podría presentarse una conciliación entre los saldos iniciales y finales, así como las recuperaciones, adiciones y los ajustes por provisiones. En todo caso, cuando los encargados de la administración elaboren estados de cuenta con propósitos judiciales o administrativos, ellos deberán contener un detalle de los intereses de mora adecuados, sin perjuicio de que ellos hayan sido causados o no dentro del cuerpo de los estados financieros. La no inclusión de los intereses de mora en el informe que se coloca a disposición de los copropietarios, hace menos útil el estado financiero e impide que se puedan tomar decisiones respecto del principal rubro de los estados financieros de una copropiedad.
Respecto de las actuaciones de los administradores, la Ley 675 de 2001, en su artículo 50 indica que “(…) Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal. (…)"
Conozca el texto completo del concepto:
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