top of page
  • Foto del escritorGuillermo Diaz Socio Clickabogados

Locatario contrato de leasing habitacional no está legitimado para demandar resolución compraventa


El Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali mediante decisión proferida el 13 de diciembre de 2022 en el proceso verbal de nulidad de contrato con radicado No. 015-2020-00214-01, y ponencia del magistrado Cesar Evaristo León Vergara, analiza si el Locatario de un inmueble, en razón a contrato de leasing habitacional celebrado con entidad financiera se encuentra legitimado para presentar demanda dirigida a declarar por vicios del consentimiento y la nulidad relativa del contrato de compraventa del inmueble, celebrado entre la entidad bancaria y la Constructora, teniendo en cuenta los siguientes aspectos:


1. ¿Qué es el leasing habitacional?


El Decreto 2555 de 2010, libro 28, titulo 1 capítulo I, artículo 2.28.1.1.2, define el leasing habitacional así: “Se entiende por operación de leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar, el contrato de leasing financiero mediante el cual una entidad autorizada entrega a un locatario la tenencia de un inmueble para destinarlo exclusivamente al uso habitacional y goce de su núcleo familiar, a cambio del pago de un canon periódico, durante un plazo convenido, a cuyo vencimiento el bien se restituye a su propietario o se transfiere al locatario, si este último decide ejercer una opción de adquisición pactada a su favor y paga su valor.”


2. ¿Quién es el propietario del inmueble dado en leasing?


Artículo 2.28.1.3.1. Propiedad del inmueble. El bien inmueble entregado en leasing habitacional deberá ser de propiedad de la entidad autorizada durante el término del contrato, derecho de dominio que se trasferirá cuando el locatario ejerza la opción de adquisición, pague su valor y se cumplan las normas aplicables sobre tradición de la propiedad. Lo anterior, sin perjuicio de que varias entidades autorizadas entreguen en leasing conjuntamente inmuebles de propiedad común mediante la modalidad de leasing habitacional sindicado.


2. Legitimado para demandar


En forma general, la doctrina ha establecido como uno de los presupuestos de la pretensión:


"La legitimación en la causa. Este presupuesto debe constatarse al momento de desatar de fondo la cuestión sometida a la jurisdicción, sobre la cual se ha dicho que sólo existe cuando demanda quien tiene por ley sustancial facultad para ello, precisamente contra la persona frente a la cual la pretensión de que se trata tiene que ser ejercida. Por manera que si el demandante no es el titular del derecho que se reclama, o el demandado no es quien deba responder ante dicha reclamación, la sentencia no puede acoger las pretensiones de aquél"


De esta manera, no emerge la legitimación del demandante, del contrato de Leasing, en virtud del cual figura como locatario del inmueble, porque el contrato de compraventa conserva su autonomía frente al de leasing.


3. Autonomía del contrato de compraventa del inmueble entre entidad financiera y constructora


Entre la Constructora (vendedor inmueble) y la entidad financiera existe una relación autónoma en razón a un acto de compraventa, la cual es totalmente diferente al contrato de leasing, en el banco que compró el bien inmueble en este caso, se lo entrega al demandante a cambio del pago de un precio periódico acordado entre las partes, y su adquisición al final del contrato.


Dicha entrega material del bien al locatario no configura un traslado del derecho de dominio (Título y modo con sustento en los artículos 756 y 1760 del C. C.), sino simplemente una entrega de la tenencia que únicamente transfiere al locatario el uso y goce del bien objeto del contrato.


Entonces para la Corte Suprema de Justicia resulta muy claro que en este contrato atípico coexisten con su propia autonomía el contrato de compraventa y el leasing, así ha precisado:


“Que la compraventa que precede al "lease back" tiene entidad propia y autogobierno, sujeta -por tanto- al régimen previsto para ella, lo patentiza el Decreto 913 de 1993, en cuyo artículo 3º, literal c), relativo a esa modalidad contractual, expresamente se señala que "el valor de compra del bien objeto del contrato deberá cancelarse de contado. Se impone, por tanto, reiterar que la "operación de leasing financiero" y, por reflejo, la del ´lease back´, son supuestos o hipótesis de contratos coligados o conexos, con todo lo que ello implica, en especial, la total autonomía de cada uno de los que sirven a ella se itera, la compraventa, por medio de la cual la entidad financiera adquiere el bien, y el leasing propiamente dicho, que permite la entrega de su tenencia al locatario.” C.S.J. Sala Civil. Sept. 25 de 2.007.


Así, pese a que la compraventa y el leasing aquí estudiados, se entienden como contratos coligados, porque entre ellos existe una conexidad contractual hasta el punto de que “las vicisitudes de uno, en mayor o menor grado, pueden repercutir en los otros” (SC1416-2022), también se debe tener presente que los vicios que surjan en uno y otro contrato, no se trasmiten, pues son independientes, así lo ha dicho la Corte:


“…la invalidez de cada una de las varias contrataciones así coaligadas estriba en sus propios vicios y no se transmite a la complementaria, comoquiera que la sanción es individual y no pasa a los actos que con fundamento en el negocio nulo se hayan celebrado luego o incluso con anterioridad” (Sentencia 24 de junio de 1968. GJ. Tomo CXXIV n.° 2297 A 2299, pág. 163 A 177. Resalta la Sala).


Por lo demás, la legislación ha indicado en forma clara que el locatario del leasing de vivienda tiene una relación de tenencia con el bien dado en leasing, mientras la entidad autorizada para la entrega del bien a título de Leasing debe tener la propiedad.


Entonces el demandante que acuda al proceso como mero tenedor del bien no puede demandar la resolución del contrato de compraventa, teniendo en cuenta que esta acción solo le corresponde a los contratantes, toda vez que no le asiste legitimación para alegar la resolución contractual de la compraventa al no ser parte contractual, porque incumbe solo al comprador y vendedor alegar la resolución del negocio jurídico por incumplimiento, pues la calidad de locatario por si sola no habilita su legitimación.



266 visualizaciones0 comentarios

Commentaires


bottom of page