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Expedición de la licencia de construcción es un requisito previo e indispensable para la aprobación de los planos de la propiedad horizontal


Socio - Clickabogados & Asociados
Guillermo Diaz Forero

El Tribunal Administrativo de Boyacá, mediante decisión proferida el 5 de marzo de 2024, decide recurso de apelación formulado contra la sentencia proferida por el Juzgado Primero Administrativo Oral del Circuito Judicial de Duitama en un proceso de nulidad y restablecimiento del derecho y ponencia de la magistrada Laura Patricia Alba Calixto, en donde se concluye por parte de la sala, que la expedición de la licencia de construcción es un requisito previo e indispensable para la aprobación de los planos de la propiedad horizontal, teniendo en cuenta los siguientes aspectos:


1- Sustento normativo


El numeral 5.º del artículo 2.2.6.1.3.1 del Decreto Único Reglamentario del Sector Vivienda, Ciudad y Territorio (DUR. 1077/2015) encuadra la aprobación de los planos de una propiedad horizontal dentro de “otras actuaciones relacionadas con la expedición de las licencias”, es decir, “aquellas vinculadas con el desarrollo de proyectos urbanísticos o arquitectónicos, que se pueden ejecutar independientemente o con ocasión de la expedición de una licencia”, y la define como sigue:


“(…) 5. Aprobación de los Planos de Propiedad Horizontal. Es la aprobación que otorga el curador urbano, o la autoridad municipal o distrital competente para el estudio, trámite y expedición de las licencias, a los planos de alinderamiento, cuadros de áreas o al proyecto de división entre bienes privados y bienes comunes de la propiedad horizontal exigidos por la Ley 675 de 2001 o la norma que la adicione, modifique o sustituya, los cuales deben corresponder fielmente al proyecto de parcelación, urbanización o construcción aprobado mediante licencias urbanísticas o el aprobado por la autoridad competente cuando se trate de bienes de interés cultural. Estos deben señalar la localización, linderos, nomenclatura, áreas de cada una de las unidades privadas y las áreas y bienes de uso común. (…)” (Subraya y negrilla fuera del texto original) 


El análisis de esta disposición permite concluir que la aprobación de planos de propiedad horizontal (i) es una actuación que surge con ocasión de la expedición de una licencia urbanística y, por ese motivo, (ii) sus características deben corresponder fielmente al proyecto previamente licenciado, (iii) cuando se solicita ante una autoridad distinta a la que otorgó la licencia, debe aportarse copia de ella y de los planos respectivos, y (iv) si la licencia perdió vigencia, debe manifestarse bajo la gravedad de juramento que ya se satisfizo su objeto con la construcción total de la obra.


A partir de lo expuesto, es posible concluir que la expedición de la licencia de construcción es un requisito previo e indispensable para la aprobación de los planos de la propiedad horizontal, lo cual resulta apenas lógico ya que, si la obra no cuenta con autorización, carecería de objeto pretender la división de los bienes privados y comunes del proyecto, que en la práctica ni siquiera existiría jurídicamente.



Conozca el texto completo de la sentencia:

15238333300120220013501
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