La Ley 1796 de 2016 estableció medidas enfocadas a la protección del comprador de vivienda, normatividad que fue reglamentada por el Decreto 282 de 2019 modificado parcialmente por el Decreto 1687 de 2020, imponiendo al constructor o enajenador de vivienda nueva amparar los perjuicios patrimoniales causados a los propietarios de vivienda nueva, cuando dentro de los diez (10) años siguientes a la expedición de la Certificación Técnica de Ocupación se presente alguna de las situaciones contempladas en el numeral 3 del artículo 2060 de Código Civil.
1. ¿Qué señala el numeral 3 del articulo 2060 del Código Civil?
El numeral 3 del artículo 2060 de Código Civil establece:
" (...) 3 o Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o parte, en los diez años subsiguientes a su entrega, por vicio de la construcción, o por vicio del suelo que el empresario o las personas empleadas por él hayan debido conocer en razón de su oficio, o por vicio de los materiales, será responsable el empresario; si los materiales han sido suministrados por el dueño, no habrá lugar a la responsabilidad del empresario sino en conformidad al artículo 2041, <sic 2057> inciso final. (.. . )"
2. Cuál es el propósito de la reglamentación?
El propósito del presente reglamento y siguiendo lo dispuesto en el artículo 8 de la Ley 1796 de 2016, el responsable de amparar los perjuicios patrimoniales será el enajenador de vivienda nueva o el constructor. :
Que la responsabilidad del enajenador de vivienda nueva o constructor se entiende y aplica sin perjuicio de la responsabilidad que pueda ser atribuida a los profesionales que participan en el proceso constructivo de conformidad con la Ley 400 de 1997.
Bajo tal circunstancia el Decreto 282 de 2019 reglamenta lo concerniente al modo de operación de los mecanismos para amparar los perjuicios patrimoniales con que cuenta el constructor o enajenador de vivienda nueva, toda vez que el artículo 8 de la Ley 1796 de 2016 hizo referencia al patrimonio, garantías bancarias, productos financieros o seguros, entre otros, señalando expresamente que el Gobierno Nacional reglamentará la materia.
3. Obligación de amparar los perjuicios patrimoniales al propietario o sucesivos propietarios de vivienda nueva
El constructor o enajenador de vivienda nueva, deberá constituir un mecanismo de amparo para cubrir los eventuales perjuicios patrimoniales ocasionados al propietario o sucesivos propietarios de tales viviendas, cuando dentro de los diez (10) años siguientes a la expedición de la certificación técnica de ocupación, la construcción perezca o amenace ruina en todo o en parte.
4. Amparo de los perjuicios patrimoniales cuando la vivienda se adquiera con subsidios familiares
Cuando perezcan o amenacen ruina las viviendas nuevas que sean adquiridas total o parcialmente con recursos públicos y/o transferidas por entidades públicas a título de subsidio en especie, la entidad otorgante del subsidio deberá exigir al constructor o enajenador de vivienda nueva la garantía de estabilidad de diez (10) años para bienes inmuebles que establece el artículo 8° de la Ley 1480 de 2011.
5. Mecanismos de amparo
a) Patrimonio propio mediante la constitución de una fiducia en garantía.
b) Garantía bancaria.
c) Póliza de seguro.
El constructor o el enajenador de vivienda nueva podrán implementar uno o varios mecanismos de amparo para cada una de sus obras, edificaciones, etapas y/o unidades estructuralmente independientes. En todo caso, la suma de los valores de los mecanismos de amparo deberá cumplir con el requisito de suficiencia.
La expedición del mecanismo de amparo estará respaldada por el cumplimiento de las normas técnicas de construcción sismo resistente, la licencia de construcción aprobada y el Certificado Técnico de Ocupación expedido por el supervisor técnico independiente.
6. Los mecanismos de amparo no cubrirán lo siguiente:
1. Daños extra patrimoniales y/o corporales.
2. Daños ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes.
3. Daños causados a bienes muebles.
4. Daños ocasionados por modificaciones u obras realizadas en el edificio después de haber sido expedido el Certificado Técnico de Ocupación por parte del supervisor técnico independiente, salvo aquellas obras efectuadas para subsanar defectos de la edificación por ruina o amenaza de ruina derivada de algunas de las causas previstas en el numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil.
5. Daños ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento o mantenimiento inadecuado de la edificación.
6. Daños originados por incendio, terremoto, inundación, asonada, motín, explosión y en general por agentes externos.
7. Daños a los inmuebles por destinación, los inmuebles que no son considerados como construcciones, tales como los árboles, y las construcciones provisionales.
7. Vigencia y permanencia del mecanismo de amparo
El amparo constituido por el constructor o el enajenador de vivienda nueva deberá cubrir eventos ocurridos dentro de los diez (10) años siguientes a la fecha de expedición del respectivo Certificado Técnico de ocupación.
8. Reglas para hacer efectivo el mecanismo de amparo
- Para viviendas pertenecientes al régimen de propiedad horizontal, de conformidad con lo previsto en el artículo 36 de la Ley 675 de 2001, cualquiera de los órganos de dirección y administración, así como el propietario afectado, dentro de los tres (3) días siguientes a la fecha en que se conoció o debió conocer la situación de ruina o amenaza de ruina de la edificación, dará aviso a la entidad otorgante del mecanismo de amparo, para que esta inicie los procedimientos necesarios y, de ser el caso, haga efectivas las coberturas. Este término podrá ampliarse, mas no reducirse por las partes.
- Para viviendas que no pertenezcan al régimen de propiedad horizontal dentro de los tres (3) días siguientes a la fecha en que se conoció o debió conocer la situación de ruina o amenaza de ruina de la edificación, el propietario de la vivienda dará noticia a la entidad otorgante del: mecanismo de amparo, para que esta inicie los procedimientos necesarios y, de ser el caso, haga efectivas las coberturas. Este término podrá ampliarse, mas no reducirse por las partes.
9. Obligatoriedad y aplicación del Decreto 282 de 2019 - Decreto 1687 de 2020
- Será de obligatorio cumplimiento por parte del constructor o enajenador de vivienda nueva para los proyectos de vivienda, en los cuales la licencia de construcción en la modalidad de obra nueva sea radicada en legal y debida forma, con posterioridad al 31 de diciembre de 2021.
- Será de aplicación voluntaria por parte del constructor o enajenador de vivienda nueva para los proyectos de vivienda, que radiquen en legal y debida forma la licencia de construcción en la modalidad de obra nueva, hasta el 31 de diciembre de 2021.
Conozca el texto completo de los Decretos:
DECRETO 282 DEL 21 DE FEBRERO DE 2019
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DECRETO 1687 DEL 17 DE DICIEMBRE DE 2020
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