El Tribunal Superior de Medellín Sala Primera de Decisión Civil , mediante decisión proferida el 5 de mayo de 2023 en un proceso de pertenencia por prescripción extraordinaria con radicado No. 05001 31 03 009 2019 00417 01 y ponencia del magistrado Martin Agudelo Ramírez, analiza si un copropietario y/o tenedor de una unidad privada de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, puede adquirir por prescripción un área común del edificio que por su diseño hace parte de su estructura, teniendo en cuenta los siguientes aspectos:
1. Bienes comunes en propiedad horizontal
El artículo 19 de la Ley 675 de 2001 señala que los bienes comunes de una copropiedad son “elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular” y que “pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos”. El parágrafo de esa disposición expresamente prescribe que no sólo son bienes comunes de la copropiedad “los bienes indicados de manera expresa en el reglamento, sino todos aquellos señalados como tales en los planos aprobados con la licencia de construcción, o en el documento que haga sus veces”.
2. El titular de derechos sobre una unidad privada en una propiedad horizontal está legalmente obligado a aceptar y acatar el régimen de propiedad horizontal.
La adquisición y ejercicio de esos derechos sobre la unidad privada supone la aceptación del régimen de propiedad horizontal, el reglamento y las leyes que regulan la materia; ello conlleva no sólo la conciencia o el deber de conciencia sobre cuáles son los bienes comunes del edificio, sino también el impedimento legal consecuente de enajenarlos por separado. De estos dos argumentos, la Sala deduce la imprescriptibilidad relativa: quien ejerza derechos sobre una unidad privada de una propiedad horizontal, no puede adquirir bienes comunes por prescripción.
3. Imprescriptibilidad relativa de los bienes comunes de una copropiedad
El artículo 2518 del Código Civil, señala los bienes que pueden adquirirse por prescripción son los bienes que están en el comercio. A juicio de la Sala, el artículo 19 de la Ley 675 establece una imprescriptibilidad relativa de los bienes comunes de una copropiedad: al no poderse enajenar por separado de los bienes privados, son inajenables y por tanto imprescriptibles a favor de quienes tengan derechos en la copropiedad.
Esta situación particular hace presumir que el adquirente tenga conciencia de que está ocupando el área de un inmueble que por diseño y estructura hace parte del edificio de la copropiedad y que por mandato de ley es común. Para la Sala, esa conciencia que tiene o debe tener un copropietario sobre cuales son los bienes comunes de la copropiedad genera dos efectos: a. reconocimiento por implicación del dominio ajeno y b. oponibilidad de la regla relativa de “imprescriptibilidad” de los bienes comunes, que puede interpretarse del artículo 19 de la ley. 675.
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