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  • Foto del escritorMarcela Gómez Socia Click abogados & Asociados

"Construcciones adicionales al diseño original del inmueble no implica modificación de coeficientes"


El Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali - Sala de Decisión civil, mediante decisión proferida el 16 de agosto de 2023 en un proceso de impugnación de decisiones de asamblea (Propiedad Horizontal) con radicado 76001-31-03-006-2020-00113-01 y ponencia del Magistrado Homero Mora Insuasty, analiza sí el incremento del área de construcción de las unidades privadas, en virtud de la ejecución de construcciones adicionales al diseño original implica modificación de los coeficientes de copropiedad, teniendo en cuenta los siguientes aspectos:


1- Postura legal de Clickabogados & Asociados


Contrario a lo señalado por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali, consideramos que por parte de este Órgano se incurre en un error en la decisión proferida, toda vez que contrario a los argumentos expuestos en la decisión proferida por el señalado órgano colegiado, el artículo 26 de la Ley 675 de 2001 expresamente señala la forma en la cual se determinan los coeficientes de copropiedad, así:


ARTÍCULO 26. DETERMINACIÓN. Salvo lo dispuesto en la presente ley para casos específicos, los coeficientes de copropiedad se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto.

El área privada libre se determinará de manera expresa en el reglamento de propiedad horizontal, en proporción al área privada construida, indicando los factores de ponderación utilizados.

PARÁGRAFO. Para calcular el coeficiente de copropiedad de parqueaderos y depósitos, se podrán ponderar los factores de área privada y destinación.


Tenemos entonces, qué los coeficientes de copropiedad se calculan con base en el área privada construida de cada bien privado, en relación con el área privada del edificio o conjunto; en tal sentido si los bienes privados incrementan su área construida, resulta viable adelantar la modificación de los coeficientes de conformidad a lo señalado en el articulo 28 numeral primero de la precitada Ley.


2- Postura del Tribunal


2.1- Cuando procede la modificación de los coeficientes de copropiedad


Tratándose de modificación de los coeficientes de copropiedad, el Artículo 28 de la ley 675 de 2001, señala que:


“La asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, podrá autorizar reformas al reglamento de propiedad horizontal relacionadas con modificación de los coeficientes de propiedad horizontal, en los siguientes eventos:


1. Cuando en su cálculo se incurrió en errores aritméticos o no se tuvieron en cuenta los parámetros legales para su fijación.


2. Cuando el edificio o conjunto se adicione con nuevos bienes privados, producto de la desafectación de un bien común o de la adquisición de otros bienes que se anexen al mismo.


3. Cuando se extinga la propiedad horizontal en relación con una parte del edificio o conjunto.


4. Cuando se cambie la destinación de un bien de dominio particular, si ésta se tuvo en cuenta para la fijación de los coeficientes de copropiedad”.


El artículo 28 de la ley 675 de 2001, como el 33 del estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios y moradores del conjunto residencial sometido al régimen de propiedad horizontal, son lapidarios, amén de perentorios en enlistar y enumerar las causales cerradas (números clausus), que habilitan al máximo órgano de la copropiedad para modificar los coeficientes de copropiedad.


"El incremento del área de construcción de las unidades privadas, en virtud de la ejecución de construcciones adicionales al diseño original, no integra ni hace parte de la antedicha lista taxativa, que por demás son de interpretación restrictiva, pues se repite, las remodelaciones se ejecutaron dentro de los mismos lotes privados, sin incluir o desafectar bienes sociales o agregando nuevos bienes privados.


En este sentido, mal hizo la Asamblea General al arrogarse una competencia de la que carecía al adoptar la decisión confutada en la forma como lo hizo, esto es, sin contar con respaldo legal alguno, sin estar autorizado o precedido de norma jurídica que la acompañe y autorice para actuar de la manera como obró."


Es claro entonces para la Sala que las razones que impulsaron a los copropietarios para reformar el reglamento de propiedad horizontal, en lo que atañe a la modificación de los coeficientes de copropiedad, descansan en supuestos que no se adecuan a ninguna de las causales legales ni reglamentarias consagradas en los estatutos para reformar o modificar los coeficientes de copropiedad, pues el solo hecho que distintos propietarios que integran el conjunto residencial hayan realizado ampliaciones o mejoras a su propiedad privada, no es soporte suficiente para reformar el reglamento de propiedad horizontal en lo que concierne a los coeficientes de copropiedad.


Conozca el texto completo de la sentencia:

03202000113-01 S.C IMPUGNACI_N ACTA DE ASAMBLEAS
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