• Guillermo Diaz - Socio Clickabogados&Asociados

Medidas de protección para los compradores de vivienda nueva


En esta entrada abordaremos los instrumentos con los que cuentan los compradores de vivienda a partir de la expedición de la Ley 1796 de 2016 mediante la cual se establecieron una serie de medidas enfocadas a proteger la adquisición de inmuebles, el cual encuentra su regulación en el articulo 8 de la precitada normatividad.

Mediante el Decreto 282 del 21 de febrero de 2019, el Ministerio de vivienda, Ciudad y Territorio reglamentó el articulo 8 de la Ley antes señalada, con el fin de establecer los requisitos mínimos que debe acreditar el constructor de vivienda nueva, que permita amparar los perjuicios patrimoniales que se puedan llegar a generar al propietario de inmuebles en los siguientes términos:

- Previo a realizar la primera transferencia de dominio de las nuevas unidades de vivienda sometidas al régimen de propiedad horizontal que estén constituidas por mas de cinco unidades habitacionales deberá constituir alguno de los siguientes mecanismos de amparo cuando dentro de los 10 años siguientes a la expedición de la certificación técnica de ocupación, la construcción perezca o amenace ruina.

- Mecanismos de amparo:

1. Patrimonio propio mediante la constitución de una fiducia en garantía.

2. Garantía bancaria.

3. Póliza de Seguro.

4. Otros mecanismos previo análisis de la Superintendencia Financiera de Colombia.

Resulta preciso señalar que los mecanismos de amparo señalados anteriormente no cubrirán los siguientes eventos:

1. Daños extra patrimoniales y/o corporales.

2. Daños ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes.

3. Daños causados a bienes muebles.

4. Daños ocasionados por modificaciones después de de la entrega del certificado de ocupación, salvo que las obras se hayan realizado para subsanar defectos en la edificación.

5. Daños ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento de la edificación.

6. Daños originados por incendio, terremoto, inundación, asonada motín y general por factores externos.

7. Daños a los inmuebles por destinación.

- Procedimiento para hacer efectivo los mecanismos de amparo

1. Para inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, cualquiera de los órganos de dirección así como el propietario afectado, dentro de los tres (3) días siguientes a la fecha en que se conoció o debió conocer la situación de ruina o amenaza de ruina de la edificación, dará aviso a la entidad otorgante del mecanismo de amparo, para que esta inicie los procedimientos necesarios y, de ser el caso, haga efectivas las coberturas.

2. Para viviendas que no pertenezcan al régimen de propiedad horizontal dentro de los tres (3) días siguientes a la fecha en que se conoció o debió conocer la situación de ruina o amenaza de ruina de la edificación, el propietario de la vivienda dará noticia a la entidad otorgante del mecanismo de amparo, para que esta inicie los procedimientos necesarios y, de ser el caso, haga efectivas las coberturas.

Una vez delimitados el alcance de los mecanismos de amparo con la que cuenta el comprador de vivienda, resulta preciso determinar de que forma el comprador de vivienda puede validar la constitución del precitado instrumento, para lo cual deberá constatar en la Escritura Pública de transferencia de la vivienda nueva se deberá señalar la información básica del mecanismo de amparo, a saber: entidad otorgante, valor y vigencia. Así mismo deberá aportarse y protocolizarse el documento que acredite la constitución y pago del mecanismo de amparo.

Al momento de la inscripción de la Escritura Pública de transferencia de la vivienda nueva en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, esta deberá contener el documento que acredite la constitución y pago del mecanismo de amparo. En caso de no contar con el citado documento no se realizará la inscripción en el folio de matrícula correspondiente y deberá seguirse el procedimiento establecido en el artículo 22 de la Ley 1579 de 2012.

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